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税务考量
了解 REAL 项目 在税务层面的处理方式，包括其主要优势、义务以及合规性注意事项。
免责声明:
本摘要仅用于说明 Seashine 内部所确立的税务立场，且仅限其自身目的使用。Seashine 对该立场在任何其他用途下均不作保证或承担责任。居住者及投资者必须自行获取独立的税务意见，不得依赖本文件或 Seashine 就 REAL 税务属性所作的任何陈述，因为 Seashine 并不提供税务咨询服务。
经充分研究与考量，Seashine 及其法律与税务顾问已确定，Seashine 房地产收购租赁（“REAL”） 在税务层面上应被视为 按揭贷款（仅限税务目的），这是最合理且最准确的界定方式。
推定所有权
REAL 的法律形式为租赁，而非贷款。然而，在所得税层面，Seashine 及其顾问认为，美国国税局（IRS）会将 REAL 认定为 按揭贷款（仅限税务目的）。IRS 会根据交易事实和具体情境来判定适用的税务处理方式。长期以来，他们在类似案例中均作出一致结论：在 REAL 的情境下，推定所有权归属于房产的居住客户。
支持 Seashine 税务立场的主要事实与依据:
1. 真实租赁测试: REAL 未能满足 IRS 与法院设立的“真实租赁”预裁定条件，尤其在最低风险投资额、买卖权利、承租人投资等测试标准下不合格；
2. 双方意图: 《账户协议（税务利益）》明确载明，双方的共同意图是将该租赁在税务层面上认定为按揭贷款。双方达成一致是 IRS 的重要考量因素。
3. 所有权的收益与负担: 在《REAL 账户协议》有效期内，客户承担了所有权的多项收益与负担，包括：
a. 占有权 —— 根据账户协议，客户享有房产的使用权，Seashine 甚至不持有房屋钥匙；
b. 对房产相关的税费、评估费及其他费用的支付义务 —— 账户协议规定，客户需按月承担房产年度税费和评估费，可直接并入月供，或在发生额外收费时以额外月供的形式支付。
c. 投保义务 —— 账户协议要求客户按月支付房产年度保险费中的相应部分；
d. 维护义务 —— 账户协议要求客户自行负责房产的全部维修与日常维护，并承担相关费用；
e. 承担损失风险 - 客户在支付期权金（不少于房产购置价的 25%）后，即已承担一定的经济损失风险；
f. 在任何时间通过全额支付项目余额以取得法律产权的权利 —— 项目余额为一固定金额，等于房产初始购置价减去期权金。根据账户协议，客户有权在协议期限内的任何时间，通过支付项目余额来取得该房产的法律产权。
g. 获得 100% 房产净增值收益的权利 —— 在项目余额全额付清后，若客户在《账户协议》有效期内选择通过将房产出售给第三方的方式行使购房选择权，则其将获得该房产出售所产生的全部净收益。
本文所述立场要求 REAL 在税务层面上仅作为抵押贷款进行申报。为此，在每年的 1 月 31 日之前，每位客户都会收到一份 美国国税局（IRS）1098 表格，其中报告了其每月付款中被认定为按揭利息的部分。当客户通过将房产出售给第三方的方式退出 REAL 时，Seashine 还会准备并提交 IRS 1099 表格。最后且尤为重要的是，Seashine 不会尝试利用任何税收优惠，包括折旧费用在内，而这些优惠仅在税务层面将 REAL 界定为租赁时才可能适用。
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